Hausbau: Das müssen Sie wissen

Wie kann ich unnötige Kosten beim Hausbau vermeiden?Werden Sie sich klar darüber, was Sie wirklich brauchen: Ist ein Keller nötig oder reicht ein Hauswirtschaftsraum für die kleine Heizungsanlage? Brauche ich eine große Badewanne oder genügt – auch im Hinblick auf das Seniorenalter – eine bodengleiche Dusche? Ein von Ihnen beauftragter Architekt wird Ihnen in aller Regel diese Fragen stellen. Kaufen Sie vom Bauträger, stellen Sie sich diese Fragen selber. Denn: Je genauer Sie wissen, was Sie brauchen, desto besser sind Sie gewappnet gegenüber Überraschungen – auch finanziellen. Viele lassen außer acht, dass auch kleine Dinge Geld kosten wie zum Beispiel die Gestaltung der Außenanlagen, die Pflastersteine etc. All diese Dinge müssen detailliert geplant sein, was auch heißt, dass man eine Rangfolge festlegen muss, um sich finanziell nicht zu übernehmen. Realistisches Rechnen ist das A und O.

Ich habe in meinem Kreditvertrag zwei Prozent Tilgung vereinbart, Laufzeit zehn Jahre. Die Bank riet mir außerdem, einen Bausparvertrag abzuschließen. Davon war ich nicht überzeugt. Lag ich da falsch?Mit einem Bausparvertrag hätten Sie zwar jetzt eine höhere Belastung. Nach zehn Jahren aberkönnten Sie einen Teil der Restschuld mit der Bausparsumme ablösen und würden den günstigen Bauspardarlehenszins dafür zahlen. Das heißt, mit dem Bausparvertrag sichern Sie sich die jetzt günstigen Zinsen. Denn die können perspektivisch eigentlich nur steigen.

Wir wollen ein Haus kaufen, Baujahr 1980. Der Kaufpreis ist in Ordnung. Allerdings kennen wir den Sanierungsaufwand nicht. Wer kann uns helfen?Wenden Sie sich an einen Bausachverständigen, zum Beispiel vom Verband Privater Bauherren. Der kann Ihnen sagen, was unbedingt gemacht werden muss, was gemacht werden sollte und was darüber hinaus noch gut wäre – sofern das Geld reicht. In aller Regel können Laien den bautechnischen Zustand einer Immobilie nicht beurteilen. Mitarbeiter vom Verband Privater Bauherren können Ihre Sanierung auch bautechnisch begleiten.

Meine Tochter hat ein Grundstück gekauft. Sollte sie jetzt bauen oder warten, bis sie mehr Geld gespart hat?Das bezahlte Grundstück wird von der Bank als Eigenkapital akzeptiert. Unsere Empfehlung: Jetzt bauen beziehungsweise kaufen, denn die Zinsen werden steigen und damit die Kosten.

Was ist Wohnriester?Der Wohnriester heißt offiziell Eigenheimrente und ist im Grunde ein Bausparvertrag, der mit Zulagen und Steuervorteilen gefördert wird. Dafür muss der Vertrag speziell zertifiziert sein. Die Eigenheimrente ist zweckgebunden – für den Immobilienerwerb und für altersgerechte Umbauten, weil die Immobilie in Deutschland als eine Säule der privaten Altersvorsorge definiert wurde. Mit dem Guthaben aus einem Wohnriester-Bausparvertrag kann man sich also kein Auto kaufen.

Ich habe einen Wohnriester-Bausparvertrag abgeschlossen. Ab wann wird das Wohnförder-Konto eingerichtet?Alle Riester-Produkte müssen im Alter versteuert werden – Fonds, Banksparpläne, Versicherungen und eben auch der Wohnriester. Alle vier Varianten sind Altersvorsorgeprodukte und werden mit Zulagen und Steuervorteilen staatlich gefördert. Das Wohnförderkonto wird mit Abschluss des Vertrages angelegt. Auf diesem Konto werden fiktiv zwei Prozent Zinsen pro Jahr gutgeschrieben. Die fiktive Summe (fiktiv deshalb, weil das Geld ja in der Immobilie steckt) wird dann mit Renteneintritt versteuert – mit Ihrem persönlichen Steuersatz. Das heißt „nachgelagerte Besteuerung“.

Aber wovon soll ich später die Steuer bezahlen, wenn das Geld knapp ist?Der individuelle Steuersatz ist im Ruhestand geringer als zu Zeiten der Berufstätigkeit. Das betrifft auch die Eigenheimrente. Richtig ist, dass die Eigenheimrente dann in der Immobilie steckt und nicht in bar vorhanden ist. Wenden Sie sich an Ihren Riester-Anbieter, der Ihnen ausrechnen kann, wie hoch Ihre Steuern sein werden – unter der Annahme, dass die Steuergesetze dann noch dieselben sind. Durch die Förderung in der Finanzierung sind Sie schneller schuldenfrei und haben wieder Möglichkeiten, zu sparen.

Mein Bauträger hat mir eine Baubeschreibung geschickt, die sieben Seiten lang ist und sehr allgemein. Kann ich verlangen, dass zu verschiedenen Punkten detailliertere Vereinbarungen getroffen werden?Die Erwartungen von Bauträger und privatem Bauherrn sind in den meisten Fällen sehr unterschiedlich. Diese unterschiedlichen Erwartungen sollten angenähert werden. In Ihrem eigenen Interesse sollten Sie daher versuchen, konkrete Aussagen vom Bauträger zu bekommen. Je genauer die Baubeschreibung, desto weniger Konfliktpotenzial gibt es später.

Wie sieht der ideale Vertrag aus?Die zu erbringenden Leistungen sollte möglichst genau beschrieben sein. Beispiel Schallschutz: Die Bauträger geben in aller Regel den Schallschutz nach DIN-Norm an. Der reicht aber heute nicht mehr aus. Das heißt, man sollte definitiv einen erhöhten Schallschutz vereinbaren. Der Vertrag sollte eine detaillierte Baubeschreibung enthalten. Der Bauunternehmer sollte keine Möglichkeit haben, Änderungen zu seinen Gunsten vorzunehmen. So etwas kann sich hinter Formulierungen wie „oder Ähnliches“, „oder Vergleichbares“ verbergen. Im Vertrag sollte ein fester Einzugs- oder Fertigstellungstermin festgeschrieben sein. Nehmen Sie sich für die Bauabnahme einen Sachverständigen. Er kann auf Mängel aufmerksam machen. Die Zahlung sollte an den Baufortschritt gebunden sein.

Welche Unterlagen für die Immobilie muss ich vom Bauträger bekommen?Statik, Werkpläne, Installationspläne, Energiebedarfsberechnung – diese Unterlagen beispielsweise sollten Sie anfordern, vor allem für den Fall, dass Sie in einigen Jahren sanieren wollen, ein Umbau vorgesehen ist oder Sie die Immobilie verkaufen möchten.

Rentiert sich ein Riester-Vertrag für den Immobilienkauf?Weil Riester-Verträge eine staatliche Förderung bekommen und Sie als Riester-Sparer möglicherweise auch steuerliche Vorteile haben, lohnt sich Riestern grundsätzlich. Immerhin bekommen Sie pro Jahr 154 Euro vom Staat; wenn Sie Kinder haben, außerdem entsprechende Kinderzulagen. Bis zu 2100 Euro pro Jahr an Riester-Beiträgen können außerdem steuerlich geltend gemacht werden. Sie können zum Beispiel von einem Riester-Versicherungsvertrag zu einem Wohnriester-Vertrag wechseln, und das sollten Sie auch tun, wenn Sie vorhaben, eine Immobilie zu finanzieren, damit Sie neben der weiteren Eigenkapitalbildung auch einen zinssicheren Darlehensanspruch erwerben. Denken Sie daran, mit dem Anbieter einen Dauerzulagenantrag zu vereinbaren, dann ersparen Sie sich den jährlichen Zulagenantrag. Sie müssen lediglich den Anbieter über Veränderungen – Familienzuwachs, verändertes Einkommen – informieren.

Wir wollen eine Eigentumswohnung kaufen. Im Vertrag steht, dass wir besonders in den ersten Jahren intensiv lüften sollen. Was bedeutet das?Diese Aussage allein reicht nicht aus. Der Bauträger muss über das Lüftungskonzept nachweisen, ob eine reine Fensterlüftung ausreicht. Falls nicht, müssen Zusatzmaßnahmen wie Fensterfalzlüftung, Außenluftdurchlässe oder mechanische Lüftungsanlagen vereinbart werden. Reicht Fensterlüftung aus, muss der Käufer in das Thema „richtig lüften, richtig heizen“ eingewiesen werden.

Welche Hausbauförderung gibt es für junge Familien?Erkundigen Sie sich nach entsprechenden Förderungen, am besten über Ihr Landratsamt. Die bundeseigene Förderbank KfW hat ein Wohneigentumsprogramm, das Sie nutzen können. Und Sie sollten versuchen, die staatliche Eigenheimrente einzubeziehen. Das ist die aktuelle Wohneigentumsförderung. Sie schließen einen Riester-Vertrag, zahlen selber vier Prozent Ihres rentenversicherungspflichtigen Vorjahreseinkommens ein. Die staatliche Zulage von 154 Euro wird von Ihrem Beitrag abgezogen, ebenso die Kinderzulagen, also 185 bzw. 300 Euro je nach Geburtsjahrgang des Kindes. Das heißt, je mehr Kinder Sie haben, desto weniger Geld müssen Sie selber in den Vertrag einzahlen. Auch Ihr Ehepartner kann einen solchen Riester-Vertrag abschließen und bekommt ebenfalls die Grundzulage; die Kinderzulagen bekommt in aller Regel die Mutter.

Wir haben vor vier Jahren einen Hausbaukreditvertrag abgeschlossen und jetzt gemerkt, dass die Widerrufsbelehrung nicht korrekt ist. Wer kann das überprüfen?Die Verbraucherzentrale. Sollte die Belehrung tatsächlich fehlerhaft sein, kann der Kreditvertrag rückabgewickelt werden. Das setzt allerdings voraus, dass Sie bereits eine neue Finanzierung in der Tasche haben.

Ich habe einen Wohnriester-Bausparvertrag. Wann kann ich diesen in die Finanzierung einbinden? Fließt die Förderung weiter, wenn ich das Bauspardarlehen zurückzahle?Fragen Sie bei der Bausparkasse, wann der Vertrag in die Zuteilung kommt. Zu diesem Zeitpunkt stehen Ihnen Guthaben und Darlehen zur Verfügung. Sie haben während des Ansparens die Förderung bekommen, und die Förderung fließt weiter, während Sie das Darlehen zurückzahlen. Das betrifft auch die steuerliche Absetzbarkeit von maximal 2100 Euro an Riester-Beiträgen im Jahr.

Wir wollen schlüsselfertig bauen. Sollte ich den Bauträgervertrag vor unserer Unterschrift von einem Rechtsanwalt prüfen lassen?Sicher hat ein solcher Vertrag auch juristische Aspekte. Vor allem sollten Sie den Vertrag aber hinsichtlich der bautechnischen Aspekte prüfen lassen, zum Beispiel, was Bau- und Leistungsbeschreibung und Zahlungsbedingungen betrifft. Eine solche Prüfung machen die Berater des Verbandes Privater Bauherren.

Wenn ich in zwei oder drei Jahren ein Haus kaufen will, sollte ich dann jetzt einen Riester-Bausparvertrag abschließen? Welchen Vorteil hätte das?Sie bekommen die Förderung sowohl in der Anspar- als auch in der Darlehensphase. Das Riester-Guthaben im Bausparvertrag gilt gegenüber der finanzierenden Bank als Eigenkapital.

Ich habe einen Riester-Renten-Vertrag. Sollte ich das Geld entnehmen und für die Hausfinanzierung verwenden oder den Riester-Vertrag lieber nicht antasten?Die Riester-Rente ist dazu da, die geringer werdende gesetzliche Rente zu ersetzen, das heißt: die Riester-Rente ist keine zusätzliche Altersvorsorge. Die Immobilie ist eine Altersvorsorge, und zwar dergestalt, dass Sie im Alter keine Miete zahlen. Allerdings kann man, wenn das Bargeld im Alter knapp wird, die Dachrinne nicht essen. Das heißt, wenn es finanziell möglich ist, sollten Sie sowohl die Riester-Rente ansparen als auch die Immobilie finanzieren.

Wir wollen über einen Bausparvertrag in ca. sieben Jahren 50.000 Euro zur Verfügung haben. Wie viel müssen wir sparen?Rund 200 Euro im Monat, und dann kommt es darauf an, was Sie mit dem Geld machen wollen.

Wir wollen uns ein Reihenhaus kaufen. Wie viel eigenes Kapital benötigen wir?Je mehr, desto besser; aber in aller Regel sollten mindestens zehn Prozent Eigenkapital vorhanden sein. Vorausgesetzt, Sie können außerdem die Nebenkosten von 5,5 Prozent – bezogen auf die gesamten Anschaffungskosten der Immobilie – bar bezahlen. Als Eigenkapital gelten Guthaben in Bausparverträgen und bezahlte Grundstücke, in gewissem Umfang sogar Eigenleistungen.

Weitere Informationen unter

www.bausparkassen.de

www.vpb.de

www.kfw.de