Warenhaus im Wandel

Rotmain Center. Foto: Andreas Harbach

20 000 Quadratmeter, 700 Mitarbeiter, 80 Geschäfte – das alles muss Isabel Belka im Griff haben. Die 31-Jährige ist seit sechs Jahren die Managerin des Rotmain-Centers. Sie hat European Management studiert und war für die ECE-Gruppe bereits vorher für mehrere Einkaufszentren verantwortlich. Im Gespräch erklärt sie, warum die Lebensmittelgeschäfte im Rotmain-Center verschwunden sind, wie die passenden Mieter gefunden werden und wie der Einzelhandel auf die Online-Konkurrenz reagiert.

Wie hat sich das Center in den vergangenen 20 Jahren gewandelt?

Isabel Belka: Bei der Eröffnung hatten wir zwei Lebensmittelgeschäfte, wir haben aber schnell gemerkt, dass das nicht zielführend ist. Denn die Leute, die ins Rotmain-Center kommen, wollen keine Lebensmittel kaufen, sondern Textilien, Geschenke, Bücher – Hartwaren sagen wir dazu. 2007 haben wir uns von den beiden Geschäften getrennt, die im Übrigen nicht mehr wirtschaftlich betrieben werden konnten. Die Menschen fahren eben lieber auf die Grüne Wiese, wo sie kostenlos parken können, um dort ihre Lebensmittel einzukaufen.

In welche Richtung hat sich das Management stattdessen orientiert?

Belka: 2007 hat man beschlossen, den Schwerpunkt auf Mode zu setzen. Jetzt, wieder zehn Jahre später, haben wir erkannt, dass die Entscheidung 2007 zwar die richtige war, wir uns jetzt aber wieder neu positionieren müssen. Wer durch das Center geht merkt, dass wir bereits wieder einige Wechsel hatten. Das ist aber ganz normal, denn unsere Mietverträge laufen immer zehn Jahre. Danach haben wir die Möglichkeit, zu prüfen, was gut läuft und was nicht. In den vergangenen drei Jahren haben wir festgestellt, dass wir im Bereich Gastronomie noch nicht stark genug aufgestellt sind. Aus diesem Grund haben wir beispielsweise Subway angesiedelt – eine Marke, die es in Bayreuth bislang noch nicht gab. Im nächsten Frühjahr bekommen wir einen zusätzlichen Anbieter und zwar ein Premium-Döner-Konzept.

Das Thema Mode hat sich also erledigt?

Belka: Nein, Mode ist nach wie vor wichtig, aber die Nachfrage wird durch den Internet-Handel stark gedeckt. Wir haben diesen Sektor daher weiter dezimiert und stattdessen beispielsweise den Comixart angesiedelt, ein Fachgeschäft für Comics und Merchandising-Produkte. Insgesamt haben wir alleine in diesem Jahr zehn neue Marken nach Bayreuth geholt. Wir stärken dadurch den Standort und verhindern, dass die Leute zum Einkaufen nach Nürnberg fahren, das aufgrund seiner Größe und seiner Markenvielfalt noch immer anziehend ist.

Wer entscheidet, wer die Mietflächen bekommt?

Belka: Wir fragen bewusst Firmen an, die in unser Konzept passen. Es kommen aber auch Firmen auf uns zu, die hier verkaufen möchten. Die ECE-Gruppe hat über 90 Center in ganz Deutschland – die großen Konzerne wissen das und interessieren sich für bestimmte Standorte. Douglas oder Rituals zum Beispiel sehen sich die Einwohnerzahl an und wie der Markt aufgestellt ist. Solche Firmen kommen dann auf uns zu. Trotzdem machen wir vor Ort unser Strategie-Meeting, bei dem festgelegt wird: Das ist der Weg, den wir gehen wollen, und diese Marken brauchen wir.

Wie wird entschieden, welcher Mieter gehen muss?

Belka: Wir bekommen regelmäßig die Bilanzen der Mieter, sehen uns das ganz genau an und analysieren die Umsätze – auch um dem Mietpartner eine Hilfestellung zu geben und ihn zu stützen, wenn die Entwicklung nicht so gut sein sollte. Aufgrund der zahlreichen Vergleichswerte kann die ECE-Gruppe gut einschätzen, welche Produktivität der Mieter auf einer bestimmten Fläche bringen muss, um rentabel zu sein. Sollte allerdings absehbar sein, dass das Konzept scheitert, machen wir uns frühzeitig auf die Suche nach einem Nachmieter, denn wir wollen keinen Leerstand haben. Im Endeffekt ist es bei uns so: Ein Mieter geht raus, eine Staubschutzwand wird aufgebaut und es wird für den neuen Mieter umgebaut. Trotz aller Fluktuation haben wir auch viele Mieter, die seit 20 Jahren konstant bei uns sind, zum Teil auch inhabergeführte Geschäfte. Wir wollen aber natürlich auch immer mal wieder neue Marken, um uns weiterzuentwickeln. Wir wollen keinen Stillstand haben – deshalb ist es bei uns so, dass auch Bestandsmieter nach zehn Jahren umbauen müssen. Durch diese Verpflichtung modernisiert sich das Center immer wieder.

Ist das nicht ein hoher finanzieller Aufwand für den Mieter?

Belka: Das stimmt, aber es schlägt sich natürlich auch im Umsatz nieder. Alle Mieter, die frisch umgebaut haben, haben einen enormen Zuwachs. Sie werden von den Kunden wieder anders wahrgenommen. Nach sechs bis acht Jahren ist ein Ladenbau für gewöhnlich abgeschrieben, danach kann man so etwas auch wieder neu finanzieren.

Gibt es Mieter, die seit der Eröffnung im Rotmain-Center sind?

Belka: Ja, zum Beispiel das Reformhaus Sattran oder auch der Obstkorb. Das sind zwei inhabergeführte Geschäfte. Aber auch Douglas, Gerry Weber, G-Fashion, G-Point oder s.Oliver sind von Anfang an dabei. Wir brauchen einfach bestimmte Marken, um uns nach außen attraktiv darstellen zu können. Wir nennen das „Ankermieter“. Das ist zum Beispiel H&M, C&A und K&L, weil diese von jung bis alt alles abdecken. Man braucht zum Beispiel auch immer einen Schuh-Anbieter. Es muss eben ein gesunder Mix sein, um sich gut am Markt platzieren zu können.

Wie hat sich das Kundenverhalten in den vergangenen 20 Jahren verändert?

Belka: Der Kunde will früher wie heute möglichst schnell und möglichst günstig seine Ware bekommen. Im Vergleich zu vor 20 Jahren sind die Kunden heute allerdings wesentlich besser informiert: In Zeiten von Smartphones möchte man das Produkt X haben und schaut einfach im Internet nach, welche Modelle es gibt und was sie kosten. Dann geht man in den Einzelhandel, um etwa Schuhe zu probieren und sich beraten zu lassen. Die Produkte sind aber zum Teil teurer – da müssen die Kunden dann abwägen.

Wie reagiert man als Einkaufszentrum auf die Konkurrenz mit dem Online-Handel?

Belka: Immer mehr Unternehmen bieten einen Online-Shop an. Man kann die Waren im Internet bestellen, kann sie in der Filiale abholen oder bekommt sie nach Hause geliefert und man kann sie in der Filiale auch wieder zurückgeben. Diese Service-Möglichkeit wird immer mehr in Anspruch genommen, und da entwickeln wir uns auch weiter. Durch unsere Aktionen können wir auch den Mietern einen Mehrwert zum Internet bieten. Wir werden das Internet nicht aufhalten, und gerade für die junge Generation ist es sehr interessant und attraktiv. Der Einzelhandel unterscheidet sich aber dadurch, dass wir das Fachpersonal haben, die kompetente Beratung vor Ort. Und wir wollen, dass der Kunde ein Einkaufserlebnis hat. Er soll sich wohlfühlen, sich informieren können. Der Kunde soll das Gefühl haben, er ist König und bekommt den bestmöglichen Service.

Das Gespräch führte Martin Kreklau

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