Untere Herzoghöhe muss warten

Die GBW steht vor einem großen Projekt: In der Unteren Herzoghöhe soll in drei Schritten abgerissen und neu gebaut werden. "15 Millionen Euro wird der erste Abschnitt kosten. Für 78 Wohnungen", sagt Markus-Patrick Keil im Gespräch mit unserer Zeitung. Ursprünglich war geplant: Abriss und Baubeginn in diesem Jahr. Im vergangenen Jahr sind die Mieter aus den Häusern, mit denen begonnen werden soll, ausgezogen, haben neue Wohnungen bezogen. "Die Von-Platen-Straße 1 bis 11 und die Fröbelstraße 19 bis 25 wollten wir abreißen und neu bauen. Aber wir warten nach wie vor auf die Baugenehmigung. Wir haben den Bauantrag im Dezember gestellt."

Baugenehmigung soll im Juni kommen

Nach aktuellen Informationen aus der Stadtverwaltung soll die Baugenehmigung "Mitte oder Ende Juni kommen, dann können wir in die Werkplanung gehen, dann in die Ausschreibung". Mit einem Bau werde es in diesem Jahr wohl nichts mehr. "Das Bauordnungsamt hat eine Antragsflut abzuarbeiten. Das läuft nach dem Windhundprinzip", sagt Keil. Und die Verwaltung schaue eben noch ein bisschen genauer hin, seit es das Problem mit dem Balthasar-Neumann-Park gegeben hat. "Entwässerungs- und Bodengutachten stehen da sehr genau im Blick", sagt Keil. "Wir haben auch nicht den großen Druck. Die Grundstücke sind entschuldet, alle Mieter sind umgezogen. Wenn wir eine Finanzierung laufen hätten, wäre ich sicher nicht so entspannt", sagt Keil.

Auf Dividende wieder verzichtet

Die Mitglieder der Genossenschaft haben in ihrer 79. Mitgliederversammlung zum wiederholten Mal der GBW "den Rücken gestärkt", sagt Keil, indem sie auf die Ausschüttung der Dividende in Höhe von etwa zehn Euro pro Anteil verzichtet haben. 34.000 Euro konnten deshalb zusätzlich in die Rücklage fließen, die laut Keil im vergangenen Jahr um knapp 500.000 Euro auf aktuell 12,2 Millionen Euro gestiegen ist. Damit liegt das Eigenkapital bei rund 47 Prozent der Bilanzsumme von 26,2 Millionen Euro. "Die Umsatzerlöse liegen bei sechs Millionen Euro."

Investition in die Substanz in Gefahr

Im vergangenen Jahr hat die GBW rund 3,6 Millionen Euro in die energetische Sanierung und die Instandhaltung ihrer etwa 1500 Wohnungen gesteckt. Genau das allerdings könnte in Zukunft wackeln, denn: "Wenn die zweite Mietrechtsreform kommt, dann werden solche Genossenschaften wie wir, die moderate Mieten bieten, mal wieder bestraft. Die Investitionen können durch die Kappungsgrenzen bei der Modernisierung nicht mehr erwirtschaftet werden", sagt Keil. Aktuell liegt diese Grenze bei elf Prozent, soll aber weiter sinken. "Wenn wir eine Million ausgeben für Modernisierung, können wir elf Prozent der Ausgaben anrechnen: Geteilt durch die Quadratmeter, geteilt durch zwölf, ergibt das die Erhöhung der Grundmiete." Wenn der Prozentsatz gesenkt werde, "fällt alles ins Ungleichgewicht, weil im Gegenzug ja auch die Baukosten steigen". Wer eine höhere Grundmiete verlange, habe weniger Probleme als die Genossenschaften.

Fusion der Genossenschaften?

Deshalb denkt Keil laut darüber nach, ob die Wohnungsgenossenschaften auf lange Sicht dem Beispiel der Genossenschaftsbanken folgen sollten: "Der Fusionsdruck wird zunehmen." Im vergangenen Jahr sei ein neues Mess- und Eichgesetz in Kraft getreten, "es kommt immer mehr Formalismus etwa durch Vermieterbescheinigungen auf uns zu, den wir mit dem gleichen Personal stemmen müssen. Man merkt, dass die Leute an ihre Grenzen stoßen", sagt Keil. Weil das Ziel sei, die Verwaltungskosten weiter gering zu halten. Aktuell liegt die GBW, ähnlich wie der Bauverein, bei Verwaltungskosten von etwa 20 Prozent, "62 Prozent der Mieterlöse fließen bei uns in die Instandhaltung, das liegt weit über dem Landesdurchschnitt". Das wolle man auch in Zukunft halten können. "Deshalb sollte man darüber nachdenken, ob man Synergien nutzen kann. Und zwar am besten aus einer Situation der Stärke heraus." In Forchheim und in anderen Städten habe man es schon getan: "Dort gibt es ein Haus der Wohnwirtschaft. Eine Anlaufstelle für Wohnungssuchende. Eine Verwaltung für die drei Unternehmen, die als eigenständige Rechtsformen dahinter stehen." Die Unternehmen zu verschmelzen mache wenig Sinn, "weil dem die Grunderwerbssteuer entgegen steht. Das macht es unattraktiv. Aber es würde aus meiner Sicht jeder profitieren". 

"Wir spüren die Problematik"

Konkret mit der Gewog und dem Bauverein hat Keil noch nicht gesprochen, sagt er. Obwohl er das Thema schon mehrfach anklingen ließ, wie Julia Fick, die Geschäftsführerin des Bauvereins sagt. "Es lässt sich nicht von der Hand weisen: wir spüren die Problematik." Und da müsse man Acht geben, "denn wir verwalten ja treuhänderisch das Geld der Mitglieder", sagt Julia Fick. Erste Anfänge in diese Richtung hätten die Bayreuther Wohnungsbaugenossenschaften schon gemacht. "Wir treffen uns regelmäßig, tauschen uns aus, machen auch größere Sachen gemeinsam. Und oft haben wir ja auch die gleichen Sorgen, für die wir gemeinsam eine Lösung finden können."

Wohnungsmarkt in Bayreuth nicht angespannt

"Die Kompetenzen zu bündeln, macht eigentlich immer Sinn", sagt Uwe Prokscha, der Geschäftsführer des städtischen Wohnbauunternehmens Gewog. "Man sollte das für die Zukunft durchaus im Auge behalten." Gleichwohl sieht Prokscha aktuell den Wohnungsmarkt in Bayreuth als "gut aufgestellt an". Einen Wohnungsmarkt, auf dem die zwei Genossenschaften und die GmbH "alle drei zusammen knapp die Hälfte der Wohnungen halten".

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