Aufgepasst beim Hausbau oder Wohnungskauf: Wer nicht mehr Geld als nötig ausgeben will, muss im Vorfeld Vieles bedenken. Worauf es bei der Finanzierung sowie der Planung und Ausführung ankommt, wie man teure Fehler vermeidet, erläuterten Christopher Gomilar vom Verband der Privaten Bausparkassen und Michael C. Fritsche vom Verband Privater Bauherren bei einer Telefonaktion des "Nordbayerischen Kuriers". Hier die wichtigsten Fragen und Antworten.
Wir wollten nach Absprache mit dem Bauträger eigentlich am 1. September in unser schlüsselfertiges Haus einziehen. Jetzt erfuhren wir, dass sich das um mindestens zwei Monate verzögert. Wir müssen also weiter in unserer großen Mietwohnung bleiben. Wer ersetzt uns diese Mehrausgaben?
Wenn der Fertigstellungstermin nicht rechtlich verbindlich vereinbart worden ist, wird es vermutlich sehr schwierig, Schadenersatzansprüche wie zusätzliche Mietkosten, Bereitstellungszinsen, Lagerkosten oder Hotelkosten geltend zu machen.
Nächstes Jahr im Frühjahr wollen wir ein Haus bauen. Wir haben ein bezahltes Grundstück von den Eltern geschenkt bekommen. Worauf sollten wir bei der Finanzierung achten?
Das bezahlte Baugrundstück ist schon einmal eine gute Voraussetzung für Ihr Vorhaben, da es bei jedem Kreditinstitut als Sicherheit angesehen wird. Das reicht oftmals schon, um ein Baudarlehen zu vernünftigen Konditionen zu bekommen. Vorausgesetzt, das Baugrundstück hat im Verhältnis zur Gesamtinvestition mindestens zehn Prozent Wert.
Wir wollen mit Landesförderung bauen. Was gibt es da?
Es gibt von der Landesbodenkreditanstalt in Bayern bis zu 30 Prozent der Gesamtinvestitionskosten zinsverbilligte Darlehen. Diese Förderung ist aber an bestimmte Bedingungen gekoppelt. Sie dürfen nur über ein bestimmtes Einkommen verfügen, dürfen nicht zu groß bauen und sollten Kinder haben. Außerdem gibt es keinen Rechtsanspruch auf die Förderung. Ist der Fördertopf leer, kann nichts ausgezahlt werden.
Sind Abschlagszahlungen beim Hausbau üblich? Gibt es dafür Regeln?
Abschlagszahlungen sind üblich. Aber es wird immer erst etwas bezahlt, wenn eine Leistung abgeschlossen ist. Deshalb sollte der Zahlungsplan im Bauvertrag genau festgeschrieben sein und dem tatsächlichen Baufortschritt entsprechen. In der Makler- und Bauträgerverordnung ist verbindlich geregelt, wann was zu zahlen ist. Zum Beispiel wird nach Rohbaufertigstellung, nach Dach- und Fenstereinbauten, nach Rohinstallation Abschlag gezahlt. Grundsätzlich sollten Sie darauf achten, dass bei jeder Abschlagsrechnung nur der tatsächlich erbrachte Leistungsstand bezahlt wird. Für noch nicht erbrachte Teilleistungen müssen entsprechende Einbehalte geltend gemacht werden.
Wir wollen bauen. Wie soll man als Laie erkennen, wenn im Bauvertrag etwas nicht stimmt?
Bauherren können sich künftig rein vertragsrechtlich sicherer fühlen. Denn zum 1. Januar 2018 wird unter Paragraf 650i BGB erstmals der Verbraucherbauvertrag definiert. Wenn Sie vorhaben, noch in diesem Jahr zu bauen und vor der Unterzeichnung des Bauvertrages stehen, sollten Sie mit dem künftigen Bauunternehmer darüber verhandeln, die neuen Regeln bereits in den Vertrag einzubauen. Besonders im Hinblick auf die oft nicht ausreichende Baubeschreibung verlangt der Gesetzgeber eine höhere Qualität. Es müssen im vorgegebenen Text unbedingt enthalten sein: Zeitpunkt der Fertigstellung oder Dauer der Baumaßnahmen, Darstellung der wesentlichen Eigenschaften des Bauwerkes, Art und Umfang der angebotenen Leistung, Gebäudedaten, Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktion und Angaben zur Bauphysik.
Mein Mann sagt, wir sollten den Bauvertrag unbedingt von einem Sachverständigen inspizieren lassen. Ist das notwendig? Es kostet ja auch Geld.
Eine Vertragsprüfung mit abschließendem Gespräch kostet in Abhängigkeit vom Umfang der Unterlagen in der Regel zwischen 500 und 800 Euro. Die Maßnahme kann aber auch helfen, viel Geld zu sparen. Man kann so vermeiden, dass beispielsweise ein überzogener Zahlungsplan des Bauunternehmers Sie als Bauherren zu enormen Vorleistungen verpflichtet. Und schützt gegebenenfalls vor unliebsamen Überraschungen wie dem liegen gebliebenen Erdaushub auf dem Grundstück, fehlende Wasser- und Abwasseranschlüsse zum Haus, zusätzliche Kosten durch nicht eingehaltene Termine.
Was kostet eigentlich eine umfassende Baubegleitung von der Vertragsprüfung bis zur Bauabnahme?
Die eigentliche Baubegleitung beispielsweise für ein durchschnittliches Einfamilienhaus kostet in der Regel zwischen zweieinhalb und dreieinhalb Tausend Euro. Aber damit sichern Sie sich Qualität und im Idealfall termingerechtes Bauen und vermeiden Mehrausgaben. Außerdem schonen Sie Ihre Nerven.
Was müssen wir unternehmen, um die Unterstützung des Bauherrenverbandes zu bekommen?
Sie müssten Mitglied des Verbandes Privater Bauherren werden. Sie zahlen sechs Monate lang 15 Euro Beitrag im Monat. Dieser Beitrag verringert sich ab dem siebten Monat bis zum Ende des siebten Jahres auf acht Euro und kostet danach noch vier Euro monatlich. Unter bamberg@vpb.de können Sie eine Mitgliedschaft beantragen.
Unser Bauträger verlangt im Vertrag die Abtretung der Auszahlungsansprüche. Ist das üblich?
Ja, das gibt es. Wenn alles korrekt verläuft, ist das auch kein Problem. Aber bedenken Sie, dass Sie dann keinen Einfluss auf die Geldströme und auf eventuelle Einbehalte haben.
Welche Tilgung sollte man für den Hauskredit einplanen? Wir sind Mitte 30 und wollen ja auch noch leben können.
Je niedriger die Tilgungsrate ist, desto länger brauchen Sie, um wieder schuldenfrei zu werden. Generell sollte Ihr Haus bis zur Rente abbezahlt sein. Aktuell können Sie aufgrund der niedrigen Zinsen Ihr Vorhaben mit einer relativ kleinen Rate umsetzen. Die monatliche Rückzahlung sollte mit zirka 0,5 Prozent des Darlehensbetrages festgelegt werden. Somit kann, bei entsprechender Zinsbindung, das Darlehen innerhalb von 25-30 Jahren zurückgezahlt sein.
Wir haben ein Finanzierungsangebot, welches uns günstig erscheint. Man riet mir, unbedingt noch andere einzuholen.
Verlassen Sie sich nicht auf das erstbeste Angebot. Denn zum einen werden oftmals Konditionen angeboten, die weit von den Top-Konditionen am Markt entfernt sind. Zum anderen sind die Angebote meist standardisiert und gehen nicht auf Ihre individuelle Lebensplanung ein. red
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