So finanzieren Sie die eigenen vier Wände

Wir haben eine Eigentumswohnung, möchten diese veräußern und uns stattdessen einen Bungalow kaufen. Stimmt es, dass Ältere keinen Kredit mehr bekommen? Mein Mann ist 60.

Bei der Kreditvergabe gibt es grundsätzlich keine Altersgrenze; es kommt immer auf die Bonität an, also auf Ihre Finanzkraft. Informieren Sie sich zunächst bei Ihrer Hausbank.

Welche Förderungen gibt es bei Neubau?

Es gibt im Wesentlichen drei staatliche Förderungen: Darlehen von der bundeseigenen Förderbank KfW, die staatliche Eigenheimrente und Förderungen vom Land Bayern, der Landesbodenkreditanstalt Labo. Welche sich im Einzelnen für Ihr Bauvorhaben eignet und welche Voraussetzungen es gibt, sollten Sie in einem Finanzierungsgespräch gemeinsam mit dem Berater Ihres Vertrauens besprechen. Die Förderung des Landes Bayern zum Beispiel richtet sich vor allem an Familien mit mittlerem Einkommen. Um die Eigenheimrente in Anspruch nehmen zu können, müssen Sie rentenversicherungspflichtig sein und einen entsprechenden Vertrag haben.

Wie unterstützt das Land Bayern die privaten Häuslebauer?

Es gibt zinsverbilligte Darlehen von der Bayern-Labo sowie Zuschüsse. Haushalte mit Kindern erhalten zudem einen einmaligen Zuschuss von 2500 Euro pro Kind. Außerdem gibt es unter bestimmten Bedingungen Zinsverbilligungsprogramme. Am besten, Sie informieren sich bei Ihrem Landratsamt oder im Rathaus oder unter www.bayernlabo.de und lassen sich beraten.

Ich frage mich, warum beim jetzigen Zinsniveau nicht jeder eine Immobilie kauft ....

Die Rahmenbedingungen für die Finanzierung sind in der Tat sehr gut. Schwieriger ist es derzeit, eine geeignete Immobilie zu einem vertretbaren Preis zu finden. Wir haben derzeit einen starken Käufermarkt, das heißt, die Nachfrage ist weitaus höher als das Angebot. Das führt dazu, dass man Grundstücke und Immobilien weit teurer verkaufen kann als der aktuelle Verkehrswert hergibt. Bodenrichtwerte können beim örtlichen Bauamt erfragt werden.

Normalerweise sollte man bis zum Rentenalter den Kredit zurückgezahlt habe. Das wird bei mir nicht der Fall sein. Bekomme ich trotzdem einen Kredit?

Sofern die Darlehensrückzahlung bis in das Rentenalter hinein dauert, prüft die Bank sehr genau, ob Sie sich Zins und Tilgung auch bei Rentenbezug leisten können. Das schreibt die neue Wohnimmobilienkreditrichtlinie vor. Es könnte sein, dass die Bank auf einen weiteren Mitschuldner – zum Beispiel Sohn oder Tochter – besteht. Erkundigen Sie sich bei Ihrer Hausbank oder Bausparklasse.

Wie kann ich einfach ermitteln, wie viel Kredit ich mir leisten kann?

Rechnen Sie pro 100.000 Euro Kredit derzeit mit 400 Euro Kapitaldienst im Monat – über viele Jahre.

Wir wollen eine Immobilie kaufen, haben drei Kinder. Zu welcher Finanzierungsvariante raten Sie?

Sie sollten die Riesterförderung einbeziehen. Neben den Grundzulagen für sich und Ihre Frau in Höhe von jeweils 154 Euro bekommen Sie für jedes Kind die Kinderzulage, abhängig vom Geburtsjahrgang der Kinder 185 Euro pro Jahr oder 300 Euro.

Meine Kinder wollen ein Haus kaufen, haben aber kein Eigenkapital. Geht das denn überhaupt?

Das geht, aber nicht jedes Kreditinstitut bietet so eine Finanzierung an. Günstiger ist es in diesem Fall, Ersatzsicherheiten anzubieten: Zum Beispiel geschenktes Geld, freie Grundschulden auf das Haus der Eltern oder Verpfändung von Bausparverträgen, sofern in der Familie welche vorhanden sind.

Wir wollen einen Bausparvertrag über eine Summe von 100.000 Euro abschließen. Worauf müssen wir achten?

Bausparkassen haben verschiedene Tarife, aus denen Sie wählen können – entsprechend Ihres Finanzierungszieles. Vergleichen Sie auch Kosten und Gebühren des Vertrages und achten Sie darauf, dass Sie bis zur Zuteilung des Darlehens die Tilgungsdauer noch flexibel wählen können.

Ist man bei einem Annuitätendarlehen immer an die anfangs vereinbarte Rückzahlungsrate gebunden?

Generell ja. Dennoch ist es von Vorteil, eine Änderung des Tilgungssatzes mit zu vereinbaren, denn Sie wissen nicht, was in den nächsten 20 Jahren alles passieren kann.

Wie vergleiche ich Finanzierungsangebote?

Der Vergleich fängt schon in der Beratung an, in dem Sie feststellen, wie individuell geht der Berater auf meine Wünsche ein. Manchmal gilt auch der Grundsatz: Konzept schlägt Kondition. Wichtig: Alle staatlichen Förderungen sollten zumindest in Rechenbeispielen ihren Niederschlag finden. Effektivzinssätze und Gesamtkosten können miteinander verglichen werden.

Lohnt es sich, Riester einzubauen?

Das kann sich lohnen. Für selbst genutztes Eigentum können Sie bereits angespartes Riestervermögen in die Finanzierung nehmen und damit Ihre Eigenkapitalquote erhöhen. Das kann sich in einem niedrigeren Darlehenszins niederschlagen. Das Kapital kann ganz oder als Teilbetrag nach Rücksprache mit dem Anbieter entnommen werden. Ein Riester-Darlehen kann sich deshalb lohnen, weil die Zuschüsse als Sondertilgungen angerechnet werden.

Wir wollen ein Haus kaufen. Welche grundsätzlichen Empfehlungen gibt es für so ein Vorhaben in der gegenwärtigen Situation?

Auch, wenn die Zinsen niedrig sind, gilt: So wenig Kredit aufnehmen wie möglich. Das heißt gegenwärtig: Lieber vorhandenes Geld in die Finanzierung stecken als aufs Sparkonto legen, wo es eh nur wenig bringt. Außerdem sollte möglichst eigenes Kapital eingebracht werden. Als Eigengeld akzeptieren die Banken neben Guthaben in Bausparverträgen, bezahlte Grundstücke oder zum Beispiel auch Geld in so genannten Riester-Verträgen. Als Eigenkapital gelten daneben Ersatzsicherheiten wie Sparverträge, Rentenversicherungen oder eine Grundschuld auf eine andere Immobilie, in gewissem Umfang auch Eigenleistungen.

Ich möchte einen Neubau finanzieren, Kosten inklusive Grundstück 300.000 Euro. Davon sollen 200.000 Euro finanziert werden. Wie gehe ich vor? Ist eine Finanzierung bei gesichertem Einkommen auch mit 50 noch möglich? Ich erwarte in sieben Jahren außerdem noch eine Kapitalauszahlung aus einer Lebensversicherung.

Ja, durchaus. Wählen Sie eine höhere Tilgung, so dass das Haus zu Rentenbeginn größtenteils abbezahlt ist. Sie können für einen Großteil des Darlehens eine längere Zinsbindung von 15 bis 20 Jahren wählen und eine kleinere Summe mit einer kürzeren Laufzeit, die Sie dann mit der Lebensversicherung ablösen. Sonderzahlungen sollten Sie ebenfalls in den Darlehensvertrag mit aufnehmen. Achten Sie beim Neubau auf eine möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit.

Gibt es außer der Eigenheimrente noch eine andere Förderung für den Hauskauf?

Ja, von der bundeseigenen Förderbank KfW. Kaufen Sie ein neues KfW-Energieeffizienz-Haus, können Sie einen Kredit bis zu 100.000 Euro pro Wohneinheit bekommen – dabei sind allerdings höhere energetische Standards zu beachten, die auch Geld kosten. Zusätzlich kann es einen Tilgungszuschuss abhängig vom erreichten Energieeffizienzwert geben. Alternativ gibt es einen Kredit bis zu 50.000 Euro für den Kauf oder den Bau von Wohneigentum ohne besondere energetische Anforderungen. Informieren Sie sich unter www.kfw.de.

Welche Vorteile hat die Eigenheimrente? Einzahlen muss ich ja selber auch.

Das stimmt. Aber Ihre Einzahlungen werden durch Zuschüsse und gegebenenfalls weitere Steuervorteile aufgestockt. Beim Wohnriester-Bausparvertrag fließt die Förderung in der Spar- und auch in der Darlehensphase. Die Förderung in der Rückzahlphase wirkt wie eine Sondertilgung, und Sie sind Ihre Schulden schneller los. Lassen Sie sich einen Zins- und Tilgungsplan geben und vergleichen Sie bei gleicher monatlicher Belastung die Konditionen verschiedener Anbieter. Je schneller Sie Ihre Schulden los sind, desto besser ist in aller Regel das Angebot.

Unser Bankberater riet uns zu einer höheren Tilgung von zwei Prozent pro Jahr. Was meinen Sie dazu?

Er hat recht: Der Tilgungssatz sollte jetzt nicht zu niedrig angesetzt werden. Die derzeit extrem niedrigen Darlehenszinsen schaffen bei gleichbleibender Monats- oder Jahresbelastung finanziellen Freiraum. Immobilienkäufer sollten diesen unbedingt nutzen. Heute sollte man sich mindestens zwei Prozent Tilgung vornehmen – besser noch mehr. Planen Sie die Tilgung in jedem Fall so, dass Ihre Immobilie spätestens bis zum Eintritt in die Rente abbezahlt ist. Danach werden Sie in der Regel weniger Geld zur Verfügung haben.

Wie hoch ist die Riester-Förderung für das Bauen? Unsere Kinder sind 2007 und 2009 geboren.

Für Sie und Ihre Frau beträgt die Grundzulage jeweils bis zu 154 Euro pro Jahr. Sie haben ein „185-Euro-Kind“ und ein „300-Euro-Kind“. Das heißt, es kommen an Kinderzulagen jährlich noch einmal 485 Euro dazu. Die Kinderzulagen bekommen Sie, solange Sie kindergeldberechtigt sind. Das Geld bekommen Sie, wenn Sie und Ihre Frau jeweils vier Prozent Ihres sozialversicherungspflichtigen Vorjahreseinkommens minus der Zulagen in einen Riester-Vertrag einzahlen. Außerdem können Sie bis zu 2100 Euro Riester-Beiträge jährlich – abzüglich der Zulagen – steuerlich geltend machen. red

Mehr Infos: www.bausparkassen.de

www.kfw.de

www.finanztest.de