Gewerbebrachen können Gewinn bringen

Wenn Bernd Benker in seinem Jaguar durch die Stadt fährt, ist es nur schwer vorstellbar, dass sein Kofferraum womöglich gerade voller Unkraut-Säcke ist. Wenn sich der Manager im Tweedanzug über den Laptop beugt, ist es kaum zu glauben, dass er sonst oft im Arbeitsoverall mit Fensterreiniger hantiert. Wenn der 55-Jährige von Revitalisierungsstrategien, Eigenkapitalquote und Unternehmensauslagerungen spricht, ist es schwer denkbar, dass er sich genauso mit Kühlketten, Bürobedarf und Tanzcafés auskennt. Der gebürtige Hofer, der schon lange in Bayreuth wohnt, ist das, was man einen Immobilienentwickler nennt. Er wandelt leer stehende Gewerbehallen in Multifunktionsgebäude um. Erst vor kurzem hat Benker ein neues Projekt in Hof fertiggestellt. In Bayreuth hat er zwei Objekte in der der Theodor-Schmidt-Straße und in der Bernecker Straße.

Geschickt geteilt verzwanzigfacht sich die Nachfrage

„Eine 1200 Quadratmeter große Fläche bekommst du so schnell nicht los“, sagt Benker. Teile man eine solche Fläche – wie sie beispielsweise in ehemaligen Einzelhandels-Bauten vorkommt – in Abteile mit rund 200 Quadratmetern, verzwanzigfache sich die Nachfrage. In Bayreuth hat er so den ehemaligen Praktiker-Markt und ein Gebäude in der Bernecker Straße umgebaut. Zu seinen Mietern gehören BAT und Axa, italienische Lebensmittelhändler, Designer, Kältetechniker, Geschäfte für Zoobedarf, IT-Unternehmen und Rechtsanwälte. Dass Benker die Gebäude-Betreuung auf diese Art und Weise angehen kann, liegt auch an seiner guten Ausgangsposition: 1962 errichtete sein Vater an der Uferstraße in Hof Deutschlands modernstes Textillager. Später zog der Meisterkauf in das Gebäude ein. In den vergangenen zehn Jahren stand es allerdings leer. Da Benker in der Lage war, die benachbarte Brache Anfang des Jahres zu erwerben, hat er das Areal jetzt entwickelt. Er hat die Tiefgarage auf Vordermann gebracht, die Böden getauscht, die Dächer abgedichtet, die Betonsäulen verstärkt und die Kühlkammern auf den neuesten Stand der Technik gebracht.

Wichtig ist, das Flächen schnell zur Verfügung stehen

Benkers Ansatz: „Wenn ein Handwerker oder ein Gewerbetreibender merkt, dass er eine neue Geschäftsfläche braucht, dann braucht er sie gleich – und nicht erst in einem halben Jahr.“ Deshalb entwickelt er Flächen, die er dann schnell zur Verfügung stellen kann. Wichtig sei ihm auch, für die Mieter flexibel zu sein. „Der eine braucht große Büroflächen, der andere kleine. Der eine will eine lange Vertragslaufzeit, der andere eine kurze. Wir passen uns den Bedürfnissen an und versuchen, auf die individuellen Anforderungen einzugehen“, sagt Benker. Die Verträge mit seinen Mietern haben beispielsweise Laufzeiten von drei Monaten bis zu zehn Jahren. Die Zusammensetzung der Mieter erfolgt dennoch nicht wahllos. „Es muss passen. Das Tanzcafé Harmonie in unserem Objekt in der Bernecker Straße benötigt abends viele Parkplätze, das Tschakka Bay Playland nachmittags. So kommen sich die Mieter nicht ins Gehege“, erklärt Benker.

Spielcasinos und Rotlicht-Betriebe ziehen bei Benker nicht ein

Was für den 55-Jährigen nicht in Frage kommt, sind Spielcasinos oder Mieter aus dem Rotlicht-Milieu. „Die alten Hallen sollen bei der Revitalisierung ein Gesicht bekommen und zu Büro-, Erlebnis- und Gewerbecentern werden.“ Das Warten und die Veränderung gehören also zu Benkers Kerngeschäft: Mal hat er eine Fläche innerhalb weniger Wochen auf Jahre hinaus vermietet, mal wartet er Jahre, um einen Mieter zu finden, der aber schon nach wenigen Monaten wieder weg ist. Flexibilität und lösungsorientiertes Arbeiten seien seine grundsätzlichen Ausrichtungen, betont Benker. Auch einstecken kann er: „Wenn der Gewerbepark gelingt, kommt danach der nächste; wenn nicht, war es der letzte.“ Dieses Denken hat nicht nur sein bisheriges Berufsleben bestimmt, danach hat er auch seine Firmen ausgerichtet. 25 Jahre lange war Benker im Textil-Großhandel tätig. „Als ich anfing, gab es 100 von uns in Deutschland; als ich aufgehört habe, waren wir noch zu zweit.“ Die Branche hat er 1998 gewechselt, als er mit dem Gebäude in der Bernecker Straße in Bayreuth ins Immobiliengeschäft eingestiegen ist.

Das Halifax würde den Rahmen sprengen

Ein großes Objekt, das schon seit längerem leer steht, ist die Diskothek Halifax in Himmelkron. Obwohl sich der Preis dafür kürzlich halbiert hat, ist Benker nicht interessiert: „Unser Know-how liegt bei Gewerbehallen in der Peripherie von Mittelstädten. Im Gewerbegebiet in Himmelkron gelten insbesondere bezüglich der Mietnachfrage andere Gesetze.“ Doch das ist nicht der einzige Grund: „Ich war zwar vor 20 Jahren einmal dort, aber ich kenne die Halle nicht genau. Wir müssten, um das Objekt unseren Ansprüchen entsprechend umzubauen, wahrscheinlich in die Bausubstanz eingreifen und die Gastronomie-Infrastruktur aus dem Innenraum entfernen. Im Hinblick auf die Investitionskosten würde das den Rahmen sprengen“, sagt Benker. Nach neuen Projekten sucht Benker in ganz Oberfranken.

In Bayreuth ist der Markt ausgereizt

„In Bayreuth gibt es nur noch wenige Gewerbeflächen, da gibt es kaum noch Entwicklung.“ In Hof dagegen werde allerorten probiert und probiert und deshalb entwickle sich auch manches. „Den Strukturwandel hat Hof gut gemeistert. Er war hier so groß wie nirgends sonst.“ Hof habe Zukunft, das wisse nicht nur, wer sich die Investitionen der jüngsten Zeit ansehe, sondern auch, wer ans Gewerbe denke. Der 55-Jährige möchte gerne mithelfen – und natürlich auch profitieren. Deshalb ist er sich auch nicht zu schade, von der Manager- zur Hausmeister-Tätigkeit zu springen – und Unkraut zu jäten, Fenster zu putzen oder Büroplätze zu gestalten. „Bei der Arbeit im Objekt bekomme ich ein besseres Gefühl dafür und etwas Abstand zu den anderen Problemen. Dabei kommen mir oft die besten Ideen“, sagt Benker.