Gassenviertel Bayreuth: Drei leerstehende Häuser gekauft

Die Erfahrung zählt: Das Anwesen Kirchgasse 12 kaufte der Inhaber der Bauträgergesellschaft Pro Haus von der Brauerei Maisel. Die beiden angrenzenden von privaten Eigentümern. Burger sagt: „Wer keine Erfahrung mit der Sanierung alter Häuser hat, fällt auf die Schnauze.“ Er hat bereits mehrere Objekten an der Maxstraße, der Sophienstraße , der Ludwigstraße und der von-Römer-Straße wieder hergestellt. Er liebt die alten Häuser. Aber er ist auch Geschäftsmann. Gut, sagt er, dass sich beides vereinbaren lässt.

Der unsichtbare Verfall: Es muss nicht sein, dass mehr als 15 einstmals schöne Häuser in der Innenstadt vor sich hin verfallen, sagt Burger. Auf den ersten Blick sieht man das manchmal gar nicht. „Das ist der Hingucker-Effekt.“ Im Erdgeschoss ein Laden oder ein Lokal, der Rest des Hauses steht leer. Warum? „Weil sich manche Eigentümer einfach nicht drum kümmern.“ Aber auch, weil manche nicht Bescheid wissen.

Der Denkmalschutz hilft: Burger hat für die drei Häuser an der Kirchgasse Geld auf den Tisch gelegt. Er hat für die akribischen Bestandsaufnahmen der Denkmalschützer bezahlt. Befunduntersuchung und Statikprüfung, Holzschutzgutachten und Raumbuch. Er schustert einschließlich der Sanierung fast zwei Millionen Euro in das Projekt Kirchgasse. Doch als Gegner sieht Burger die Denkmalschützer nicht. Denn sie sorgen dafür, dass Investoren historische Häuser retten können. Weil es sich rechnet.

So spart man Steuern: Wer mit dem Denkmalschutz zusammenarbeitet, kann Abschreibungen nutzen. Kapitalanleger können bei Einzeldenkmälern die kompletten Kosten für die Sanierung innerhalb von zwölf Jahren geltend machen. Sie zahlen also weniger Steuern. Bei Eigennutzer liegt die Abschreibung bei 90 Prozent der Kosten verteilt auf zehn Jahre. „Das wissen manche Eigentümer gar nicht“, sagt Burger. „Sie sehen nur die Kostenlawine, die mit einer Sanierung auf sie zurollen könnte.“

So macht man es falsch: Und in der Tat häufig zurollt, wenn man es falsch anpackt. Burger ist da ganz Kaufmann. Er vergibt die Sanierung der Gebäude an einen Generalunternehmer. Zum vorher ausgemachten Festpreis. Häufig aber werden alte Gebäude zwar schön geplant. Aber ohne ausreichende Bestandsanalyse und ohne festen Finanzrahmen. „Und dann vervielfachen sich die Kosten.“

Bayreuth wird für Investoren interessant: Abnehmer für seine sanierten Gebäude findet Burger immer. Auch von außerhalb. „Investoren aus den Ballungsräumen haben längst kein Problem mehr damit, in Bayreuth zu kaufen.“ Das hat mit den gestiegenen Mietpreisen zu tun. „Wir hatten Mietpreise wie in einer Kleinstadt“, sagt Burger. „Aber Bayreuth ist keine Kleinstadt. Bayreuth hat sich super entwickelt.“ Wer höhere Mieten einnimmt, erzielt höhere Renditen. Um die drei Prozent bei sanierten Altbauten in der Innenstadt sind drin. Das reicht inzwischen, um Investoren zu überzeugen. Weil die meisten anderen Geldanlagen weniger einbringen. Und das Risiko gering ist. Anständige Wohnungen in der Innenstadt sind begehrt, sagt Burger.

Was die Stadt tun kann: Der Markt passt also. Für die Politik der Stadt gilt das nach Burgers Meinung nicht unbedingt. Das Beste, was die Verwaltung tun könne, ist ziemlich simpel. Den Stadtwohnungen fehle es an nichts, außer an Parkplätzen. „Ich habe inzwischen über 40 Wohnungen geschaffen. Und von der Stadt keinen einzigen Stellplatz angeboten bekommen.“ Platz wäre da, zum Beispiel an der Dammallee. Dort hatte die Stadt schon einmal Pläne für ein Parkhaus gehabt. Draus geworden ist nichts.

Was der Heimatpfleger fordert: Franz-Simon Meyer ist Stadtheimatpfleger, er kümmert sich um Bayreuths alte Gemäuer. Und er gibt Burger Recht. „Die Stadt will an der Dammallee barocke Gärten wieder anlegen, die es nie gab“, sagt Meyer. Wohnen in der Stadt attraktiver zu machen, geht anders. Auch übers Parken für Anwohner. Doch anders als Burger glaubt der Stadtheimatpfleger nicht, dass Sanierungen an einem Informationsdefizit der Immobilieneigentümer scheitern. Viel eher an deren falschen Vorstellungen. „Viele sind mit der Sanierung ihrer Immobilie finanziell überfordert“, sagt Meyer. Verkaufen wollen sie aber nicht. „Ihre Preisvorstellungen sind unrealistisch“, sagt Meyer. „Dagegen kann die Stadtverwaltung nichts tun.“

Ein Anblick, der schmerzt: Die Diskussion um alte Gebäude in der Innenstadt und was die Stadt für das Gassenviertel tun kann, hatte Anfang des Jahres SPD-Stadträtin Christa Müller-Feuerstein angestoßen. Mit einer Anfrage an die Stadtverwaltung, was gegen Verfall und Leerstand zu tun ist. Müller-Feuerstein: „Der Anblick tut mir weh.“

Dass nichts vorwärts und viel rückwärts geht, stimme nicht, sagt Stadtbaureferent Hans-Dieter Striedl. „Wir haben 16 Maßnahmen im öffentlichen Raum gemacht“ und bei Sanierungen privater Anwesen unterstützt. Striedl sagt aber auch: Das Gassenviertel hat mehr Aufmerksamkeit verdient. Die Stadt steckt in einem personellen Dilemma. Zwei Sachbearbeiter im Sanierungsbereich für den Hochbau, drei für den Tiefbau. Und bislang kein Geld, wenn ein privater Investor anklopft, um Unterstützung bei Sanierungen zu bekommen. Ob alle Veränderungen, die Burger jetzt für die drei Gebäude an der Kirchgasse plant, so auch kommen werden, „das müssen wir im Detail prüfen“, sagt Striedl. „Grundsätzlich halten wir das Projekt für einen Fortschritt.“

Die Sanierungen gehen weiter: Thomas Burger hat mehr vor. Sein nächstes Objekt wird das Gebäude Sophienstraße 26 sein. Und im September wird Baureferent Striedl dem Bauausschuss des Stadtrates erneut über die Lage im Gassenviertel und dann auch über konkrete Pläne zur Verbesserung berichten. Bis dahin sollen Gespräche mit Hauseigentümern stattfinden, um sie über Fördermöglichkeiten bei der Sanierung zu informieren. Damit wird zumindest eine von Burgers Forderungen erfüllt. Bleiben noch die Parkplätze.