Wie objektiv sind vereidigte Gutachter?

Die drei Gutachter, nennen wir sie A, B und C, sind von der IHK für Oberfranken Bayreuth öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige. Gutachter A kommt zum Stichtag 2006 auf einen Verkehrswert der Immobilie von 136 500 Euro. Kollege B, der von der Gegenseite den Auftrag bekommen hat und von der Besitzerin nicht ins Haus gelassen worden war, schätzte von außen und mit Zahlen aus dem Gutachten von A. Er kam auf einen Verkehrswert von glatten 180 000 Euro. Und ein vom Landgericht Bayreuth beauftragter Gutachter C kam ebenfalls auf den Cent genau auf 180 000 Euro. Je nach Berechnungsweise ergeben sich Differenzen zwischen den ermittelten Werten von 24 bis 32 Prozent.

Es gibt noch weitere Unterschiede: Ein öffentlicher Abwasserkanal der Gemeinde läuft quer durch das weitläufige Grundstück, ein entsprechendes Recht ist im Grundbuch vorgetragen. Gutachter A kommt zur Auffassung, dass dafür 12 000 Euro als Minderung vom Verkehrswert abgezogen werden müsse. Kollege B schlägt eine Minderung von 1900 Euro vor, und C erwähnt in seinem Gutachten, das 4000 Euro gekostet hat, den Kanal überhaupt nicht. Er bleibt bei 180 000 Euro. Je nach Berechnungsweise ergeben sich Differenzen zwischen den festgestellen Werten von 31 bis 45 Prozent!

Gerichte: Tolerierbare Werte

Der Bundesgerichtshof hatte 1966 in einem Urteil festgestellt, dass Differenzen zwischen einzelnen Gutachten von 20 bis 30 Prozent noch im Rahmen sind. Andere Gerichte sprachen von tolerierbaren Werten von zehn bis 25 Prozent.

Und es gibt weitere Ungereimtheiten: Das Haus besteht zu zwei Dritteln aus einem Altbau, zu einem Drittel aus einem neuen Anbau. Doch B legt in seinem Gutachten ein Drittel Altbau und zwei Drittel Neubau zugrunde. Beim Dachgeschoss, also dem ersten Stockwert, „wird voll ausgebaut unterstellt“, schreibt er, und berechnet eine Fläche von 128 Quadratmetern. Doch das Haus hat keinen Kniestock, das Dachgeschoss kann also gar nicht voll ausgebaut werden. Irgendwie ist dieser Fehler nachvollziehbar, denn im Haus war Experte B ja gar nicht. Sein Kollege A hat sich das Dachgeschoss persönlich angeschaut und kommt auf eine Fläche, die realistisch erscheint: 84 Quadratmeter. Während A und B den Wert nach Quadratmetern ermitteln, rechnet C nach Kubikmetern ab. Seltsam nur: Trotz dieser Unterschiede kommen B und C auf den Cent genau auf 180 000 Euro.

Gutachter C errechnet beispielsweise für die nicht unterkellerte Doppelgarage (sechs auf neun Meter) mit einem Nebenraum mit Baujahr 1975 einen Neuwert von 48 000 Euro. Das wären damals fast 100 000 Mark gewesen – eine offenbar unrealistische Summe für eine ganz normale Garage.

Die 3. Zivilkammer des Landgerichts Bayreuth spricht im Januar 2010 sein Urteil und stützt sich auf den von ihr beauftragten Gutachter C. Das Gericht übernimmt den errechneten Verkehrswert von 180 000 Euro und zieht davon für den Kanal 2000 Euro ab. Im September 2009 hatte Sachverständiger A seinem Kollegen C in einer Stellungnahme vorgeworfen, C habe den Nachweis der Massen, die er eingesetzt habe, nicht erbracht. „Berechnungen zu seinen Zahlenwerken liegen nicht vor“, schreibt A. Auch sei im Gutachten die Alt- und Neubausituation „nicht richtig und angemessen“ bewertet worden. Der Richter geht im Urteil auf diese gravierenden Punkte gar nicht weiter ein und schreibt, C habe sämtliche Einwendungen widerlegen können, die Gutachter A erhoben hatte. Es gebe keinen Anlass, an der Sachkunde von C zu zweifeln.

Die Hausbesitzerin ist enttäuscht, dass das Gericht die großen Differenzen in den Gutachten nicht näher untersucht hatte. „Ich bin den Machenschaften von Sachverständigen schutzlos ausgeliefert“, sagt sie.